工業磷酸三鈉為白色或微黃色結晶，但不溶于二硫化碳和乙醇，水溶液呈堿性，需要注意的是它對人體皮膚會有一定侵蝕作用。１％水溶液PH值為12.1，如在干燥的空氣中易風化。在100°C時即失去十一個結晶水，212°C以上時即變為無水物Na3PO4，能與酸或鈣，鐵，鎂的鹽類起復分解反應。 

磷酸三鈉在鍋爐中作為一款化學除垢劑：堿煮除垢，堿煮混合液的藥品為氫氧化鈉、碳酸鈉和磷酸三鈉。配比濃度為氫氧化鈉0.3-0.5%+磷酸三鈉0.5-1%(碳酸鈉的用量是磷酸三鈉的2-3倍)。緩慢升壓到額定壓力的一半，期間保持高水位煮24-48小時，煮后放掉堿液。

用清水沖洗 只到出水PH值小于9.鍋爐磷酸根過低，其實對鍋爐的影響不會很大，磷酸根的作用是在鍋筒內形成松散的磷酸鈣或者磷酸鎂，它們比較容易浮在鍋水的表面，所以要通過表面排污來排除，也就是說可以阻礙在鍋爐的管內壁形成難溶性的水垢，實際上是一種阻垢劑。

除此之外，在爐外可以加入磷酸三鈉作為化學除垢劑。就是這個原因。但是它不會因為這個而引起水冷壁管的破裂。